בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב-יפו (כבוד השופט נפתלי שילה) דחה ביום 16.10.2026 את העתירה בעת"מ 45512-04-26 ציטרין ואח' נ' מועצה מקומית כפר שמריהו, שבה ביקשו 41 עותרים – בעלים ומחזיקים של נכסים במרכז המסחרי "ראשונים" – לבטל את התוספת לצו הארנונה של המועצה לשנת 2025, המחילה את החיוב גם על חלקם היחסי בשטחים המשותפים. העתירה נדחתה הן מחמת שיהוי והן לגופה, והעותרים חויבו בהוצאות משפט ובשכר טרחה בסך 30,000 ש"ח.
ברקע הדברים, צו הארנונה של המועצה הגדיר במשך שנים את השטח לחיוב כ"שטח הבנוי ברוטו, לרבות השטח שמתחת לקירות הפנימיים והחיצוניים". בצו לשנת 2025, שלטענת המועצה אושר במליאה ביוני 2024 ופורסם באתר המועצה ביולי 2024, נוספו המילים "ולרבות כל השטחים המשותפים", תוך הגדרתם כשטחים המוחזקים על ידי יותר ממחזיק אחד. בעקבות סקר נכסים נשלחו לעותרים באוקטובר 2025 הודעות שומה מתוקנות, שבהן הוגדל שטח כל נכס בחלקו היחסי בשטחים המשותפים – שעד אז לא חויבו. העותרים טענו כי מדובר בשינוי שיטת חישוב האסור לפי דיני ההקפאה, שנעשה בלא אישור השרים, וכי חיוביהם גדלו בכ-40%. המועצה טענה כי מדובר בהבהרה בלבד, וכי העתירה הוגשה באיחור ניכר.
בית המשפט קיבל תחילה את טענת השיהוי. תקנה 3 לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין) קובעת כי עתירה תוגש בלא שיהוי ולא יאוחר מ-45 ימים; הודעות השומה נשלחו באוקטובר 2025, ואילו העתירה הוגשה רק ביום 20.4.2026. נקבע כי פנייה לפי חוק חופש המידע אינה עוצרת את מניין הימים, וכי מי שסבר שחומר מהמועצה חיוני לעתירתו היה עליו לבקש הארכת מועד בתוך התקופה, או להגיש את העתירה במועד ולבקש להשלים מסמכים לאחר מכן. עוד צוין כי איש מהעותרים לא הגיש השגה למנהל הארנונה בתוך 90 הימים שצוינו בהודעות השומה.
גם לגופו של עניין נדחתה העתירה. בית המשפט יישם את "מבחן ההתעלמות" שנקבע בעע"מ 1721/10 מועצה מקומית גני תקוה נ' קופלוביץ: יש להתעלם מהמילים שנוספו לצו ולשאול אם בלעדיהן היה החיוב שונה. נקבע כי ההגדרה המקורית "שטח בנוי ברוטו" כוללת ממילא גם שטחים משותפים ואינה מחריגה אותם, בהתאם לעע"מ 9597/11 עיריית יהוד מונסון נ' אורגל, ולפיכך התוספת היא הבהרה מותרת. לחלופין נקבע כי אף אם הצו המקורי שתק לגבי שטחים אלה, חיובם הוא בגדר הטלת ארנונה לראשונה שאינה טעונה אישור השרים, בהתאם לעע"מ 7518/09 משואה למלונאות ונופש נ' עיריית ירושלים; ולחלופי חלופין, כי מדובר בתיקון טעות שדיני ההקפאה אינם חלים עליו, כפי שנקבע בעע"מ 8223/07 היים נ' מועצה אזורית דרום השרון.
המשמעות המעשית לנישומים כפולה. ראשית, המועד להגשת עתירה מנהלית נגד שינוי בצו ארנונה או נגד שומה חדשה הוא קצר ונוקשה, והתכתבות עם הרשות או בקשת מידע אינן מאריכות אותו – מי שזקוק לזמן חייב לבקש הארכה מבית המשפט. שנית, פסק הדין מחדד את ההבחנה בפסיקה בין רכיב שטח שהוחרג במפורש בצו קודם, שהוספתו אסורה, לבין רכיב שהצו שתק לגביו או שלא חויב מחמת טעות, שהרשות רשאית להוסיפו. נישומים הסבורים כי חיוב חדש בגין שטחים משותפים חורג מהצו ההיסטורי נדרשים לבסס את טענתם על לשון הצווים הקודמים עצמם, ולא על הנוהג בפועל.
אם גם אתם קיבלתם הודעת שומה מתוקנת המוסיפה לנכסכם שטחים משותפים או רכיבי שטח שלא חויבו בעבר, ייתכן שקיימת לכם עילה לבדיקה משפטית – ובכל מקרה חשוב לפעול בתוך המועדים הקצרים שקובע הדין. ניתן לפנות למשרדנו לבחינה ראשונית של המקרה ולקבלת ייעוץ מקצועי בהתאם לנסיבות.
