חיוב ארנונה בעבור "שטחים משותפים" הוא אחד הנושאים שמייצרים הכי הרבה מחלוקות בין נישומים לרשויות מקומיות, בבנייני מגורים ובמרכזים מסחריים כאחד. החיוב מופיע לעתים כתוספת שקטה לשטח הדירה או החנות, לאחר סקר מדידות או לאחר שינוי בנוסח צו הארנונה, ומעלה את החיוב השנתי בעשרות אחוזים. מאמר זה מסביר מה נחשב שטח משותף, מתי רשות רשאית להוסיף אותו לשומה, מתי לא, ואיך בודקים את החיוב.
שטח משותף הוא כל חלק בבניין או במתחם המוחזק בידי יותר ממחזיק אחד: לובי, חדרי מדרגות, מעברים, חדרי אשפה, חניונים משותפים, ובמרכזים מסחריים גם מעברי הקניון, השירותים הציבוריים ושטחי התפעול. הדין אינו קובע כלל אחיד לכל הארץ. סעיף 8 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, מסמיך את מועצת הרשות להטיל ארנונה על נכסים שבתחומה, והגדרת "שטח" לצורך החיוב נקבעת בצו הארנונה של כל רשות. יש צווים הקובעים במפורש כי השטח המשותף בבניין מגורים לא יחויב, יש צווים המחייבים שטח ברוטו הכולל את חלקו היחסי של כל מחזיק בשטחים המשותפים, ויש צווים המבחינים בין מגורים למסחר. לכן השאלה הראשונה היא תמיד: מה כתוב בצו של הרשות שלכם, ומה היה כתוב בו בשנים הקודמות.
מאז ראשית שנות התשעים כפופות הרשויות המקומיות ל"דיני ההקפאה", הקבועים בחוק ההסדרים ובתקנות שמכוחו. רשות אינה רשאית לשנות את שיטת חישוב הארנונה, לרבות הגדרת השטח המחויב, בלי אישור שרי הפנים והאוצר. הוספת שטחים משותפים לשומה שלא נכללו בה קודם היא, לכאורה, שינוי כזה. ואולם הפסיקה הציבה כמה הבחנות שחשוב להכיר:
דוגמה עדכנית ליישום ההבחנות הללו היא עת"מ 45512-04-26 ציטרין ואח' נ' מועצה מקומית כפר שמריהו (16.10.2026). 41 מחזיקים במרכז מסחרי עתרו נגד שומות שהוסיפו להם את חלקם היחסי בשטחים המשותפים, לאחר שהמועצה הוסיפה לצו הארנונה לשנת 2025 את המילים "לרבות כל השטחים המשותפים". העתירה נדחתה, גם מטעמי שיהוי וגם לגופה: בית המשפט קבע כי ההגדרה הקודמת, "שטח בנוי ברוטו", כללה כבר את השטחים המשותפים, ולחלופין כי מדובר בהטלה ראשונה או בתיקון טעות. העותרים חויבו בהוצאות בסך 30,000 ש"ח.
מקרה הפוך, שבו ידם של הנישומים על העליונה, הוא ת"צ 474-04-17 רבי ואח' נ' עיריית נס ציונה. העירייה חייבה תושבים בעבור חלקם היחסי בשטחים המשותפים בבנייני מגורים, הודיעה בשנת 2014 על חדילה מהגבייה במסגרת תובענה ייצוגית, פנתה לשרים בבקשה לאישור חריג לחיוב ונדחתה, ובכל זאת שבה לגבות בשנת 2017. בית המשפט המחוזי מרכז-לוד הורה על השבה מלאה של הסכומים שנגבו ביתר, שהוערכו על ידי מומחה בכ-56 מיליון ש"ח. ההכרעה נשענה על הלכת בר"מ 6878/17 עיריית ראשון לציון נ' נחום, ולפיה חזרה של רשות מהודעת חדילה היא "חריג שבחריג", המותר רק כאשר חקיקה חדשה או הלכה חדשה של בית המשפט העליון מכשירות את הגבייה.
בדיקה של חיוב בעבור שטח משותף מתחילה בצווים, לא בטענות. מומלץ לבקש מהרשות את צו הארנונה לשנה הנוכחית ולשנים הקודמות, לקרוא את הגדרת "שטח" ו"שטח משותף" בכל צו, ולהשוות את השטח הרשום בשומה לשטח שבחוזה ולתוצאות מדידה עצמאית. אם השטח המשותף חולק בין המחזיקים, יש לבדוק לפי איזה מפתח חולק ואם החלוקה עקבית בין כל המחזיקים בבניין. חשוב לזכור את המועדים: השגה למנהל הארנונה מוגשת בתוך 90 ימים מקבלת הודעת התשלום לפי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976; עתירה מנהלית מוגשת בלא שיהוי ולא יאוחר מ-45 ימים לפי תקנה 3 לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), התשס"א-2000; ותובענה ייצוגית נגד רשות מאפשרת השבה של תקופה של 24 חודשים לפני הגשתה בלבד. בעניין כפר שמריהו הזכיר בית המשפט כי פנייה בבקשת חופש מידע אינה עוצרת את מניין הימים לעתירה.
המסקנה המעשית: הטענה "תמיד לא חייבו אותנו על זה" אינה מספיקה, ומה שמכריע הוא לשון הצווים הקודמים. שטח שהוחרג מהחיוב במפורש אינו ניתן להוספה בלי אישור השרים; שטח שהצו שתק לגביו, או שלא חויב בשל טעות, הרשות רשאית להוסיף; ומי שהרשות הודיעה בעניינו על חדילה ושבה לגבות, עומדת לו טענה חזקה במיוחד להשבה.
הבהרה: האמור לעיל הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. הדין וההלכה הפסוקה מתעדכנים, וכל מקרה תלוי בנסיבותיו. לבחינת מקרה קונקרטי מומלץ לפנות לייעוץ פרטני.
אפיון, עיצוב ופיתוח אתר:
