רשויות מקומיות רבות מבצעות מדי כמה שנים סקר מדידות של הנכסים בתחומן. התוצאה המוכרת לתושבים היא הודעת שומה מעודכנת, לא פעם עם שטח גדול יותר וחיוב ארנונה גבוה יותר, ולעיתים גם דרישה לתשלום בגין שנים קודמות. סקר מדידות הוא פעולה לגיטימית, אך הוא כפוף לכללים ברורים, וחלק ניכר מהטעויות בחיובי ארנונה נולדות דווקא בשלב הזה. מאמר זה מסביר מה מותר לרשות לעשות בעקבות סקר, מה אסור לה, ואיך בודקים את התוצאה.
תקנה 3 לתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007, קובעת את נקודת המוצא: שטחו של נכס לשנת כספים מסוימת הוא השטח כפי שחושב בשנה הקודמת. לכלל זה שני חריגים. הראשון, תקנה 3(ב), מתיר תיקון כאשר "נתגלתה טעות בחישוב השטח, שאינה תוצאה של שיטת חישוב שונה". השני, תקנה 3(ג), מתיר להוסיף שטח שנבנה בפועל במהלך השימוש בנכס ולא נכלל עדיין בחישוב. במילים פשוטות: הרשות רשאית למדוד מחדש ולתקן טעות מדידה או להוסיף תוספת בנייה, אך לא רשאית לשנות את הכללים שלפיהם היא מודדת.
האיסור על שינוי שיטת חישוב השטח הוא המגבלה החמורה ביותר ב"דיני ההקפאה", משום שאין בתקנות מנגנון המאפשר לחרוג ממנה, גם לא באישור שר הפנים ושר האוצר. כך נקבע בעניין עיריית יבנה (דנ"מ 4727/07, 19.2.2009), שבו נפסלה החלטת העירייה להוסיף לחישוב שטחי מרתפים שהצו שלה החריג במפורש במשך שנים. בית המשפט העליון חזר על הכלל בעע"מ 7904/16 עיריית תל אביב נ' חרחס (1.11.2018) והבהיר כי הוא חל הן על הוספת שטחים והן על גריעתם. התכלית היא למנוע העלאה עקיפה של הארנונה באמצעות מדידה שונה של אותו נכס, בלי ששונה בו דבר.
הקו המבחין בין "טעות" מותרת ל"שיטה" אסורה הוא לב המחלוקת ברוב הסכסוכים שאחרי סקר. אם צו הארנונה קובע מדידת "ברוטו" והנכס חויב בעבר לפי שטח פנימי בשל טעות של המודד, התיקון מותר, וכך נקבע בעע"מ 11137/04 יעקובוביץ נ' מועצה מקומית אעבלין (1.12.2005). אם לעומת זאת הרשות החליטה בעקבות הסקר להתחיל לכלול קירות חיצוניים, מרפסות או שטחים משותפים שלא נכללו בעבר על פי השיטה שנהגה, מדובר בשינוי שיטה, גם אם הוא מוצג כ"עדכון מדידה".
סקר מדידות מלווה לא פעם בדרישת תשלום בגין שנים קודמות. בית המשפט העליון קבע בעע"מ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל (1.12.2011) כי תיקון שומה המבקש לחול על תקופה שקדמה לתיקון הוא חיוב רטרואקטיבי, וכי ידו של בית המשפט "קפוצה" בהתרתו. חיוב כזה כפוף למבחן דו-שלבי של סמכות ושל סבירות, ורק במקרים מיוחדים יותר. בין השיקולים: האם הנישום ידע או היה עליו לדעת על הפער, האם הרשות התרשלה במשך שנים, ומה היקף הפגיעה בהסתמכותו. דרישה גורפת לתשלום הפרשים לשבע שנים אחורה, ללא נימוק פרטני, היא דגל אדום.
הודעת שומה חדשה לאחר סקר פותחת את המועד להשגה. סעיף 3(א)(2) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976, מתיר להשיג בטענה כי "נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו", וזאת בתוך 90 ימים מיום קבלת ההודעה. מנהל הארנונה חייב להשיב בתוך 60 ימים, ואם לא השיב, רואים את ההשגה כאילו התקבלה (סעיף 4 לחוק). על תשובת המנהל ניתן לערור לוועדת הערר בתוך 30 ימים, ועל החלטת הוועדה ניתן לערער לבית המשפט לעניינים מנהליים (סעיף 6). טענה כי השינוי כולו נוגד את דיני ההקפאה היא טענת חוקיות שוועדת הערר אינה מוסמכת לדון בה, ומקומה בעתירה מנהלית, ולכן חשוב לאפיין נכון את הטענה כבר בשלב הראשון. מי שלא השיג במועד עלול למצוא את עצמו כבול לשומה, גם אם היא שגויה.
כאשר הסקר מיושם באופן אחיד על אלפי נכסים, השאלה חורגת מהמקרה הפרטי ועשויה להתאים גם לבירור רוחבי, אך גם אז נקודת ההתחלה היא בדיקה פרטנית של השומה, הצו ודו"ח המדידה.
הבהרה: האמור לעיל הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. הדין וההלכה הפסוקה מתעדכנים, וכל מקרה תלוי בנסיבותיו. לבחינת מקרה קונקרטי מומלץ לפנות לייעוץ פרטני.
אפיון, עיצוב ופיתוח אתר:
