הארנונה מוטלת על "המחזיק" בנכס, ולא בהכרח על בעליו. ההבחנה הזו, שנראית טכנית, מכריעה שאלות מעשיות רבות: מי משלם כשהדירה מושכרת, מה קורה בחודשים שבין פינוי שוכר לכניסת שוכר חדש, ומי נושא בחוב שנצבר על נכס שעזבתם לפני שנים. מאמר זה מסביר את הכללים הקבועים בפקודת העיריות, את הטעויות הנפוצות ואת הצעדים שמונעים חיוב מיותר.
סעיף 1 לפקודת העיריות מגדיר "מחזיק" כאדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט מי שגר בבית מלון או בפנסיון. המבחן הוא ההחזקה בפועל, והפסיקה מוסיפה לו את מבחן "הזיקה הקרובה ביותר לנכס": כאשר כמה גורמים קשורים לנכס, המחזיק הוא זה שזיקתו אליו היא הקרובה ביותר. לכן שוכר המתגורר בדירה הוא המחזיק, ולא בעל הדירה. לכלל זה חריג חשוב הקבוע בסיפה של סעיף 326 לפקודה: בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, המשכיר הוא שחייב בארנונה. בעלי דירות המשכירים לתקופות קצרות צריכים להביא זאת בחשבון. במועצות המקומיות חלות הוראות מקבילות מכוח צווי המועצות המקומיות.
סעיף 325 לפקודה קובע כי מי שחדל להיות בעל הנכס או מחזיקו חייב למסור על כך הודעה בכתב לעירייה, ורק לאחר ההודעה הוא פוסק להיות חייב בארנונה; חבותו בגין התקופה שקדמה להודעה נותרת בעינה. סעיף 326 מוסיף כי במכירה, בהעברה או בהשכרה לשנה או יותר, על המוכר או המשכיר להודיע לעירייה על העסקה ולפרט את שם הקונה או השוכר, וכל עוד לא נמסרה הודעה – המוכר או המשכיר נושאים בארנונה שהקונה או השוכר לא שילמו. המשמעות המעשית: חוזה שכירות חתום אינו מספיק. אם העירייה לא קיבלה הודעה, היא רשאית להמשיך לחייב את הבעלים, ובתי המשפט נוטים לכבד את הרישום בספרי הרשות כל עוד לא הוכח שנמסרה הודעה. ההודעה צריכה להיות בכתב, עם אסמכתה לקבלתה, ובצירוף חוזה, פרוטוקול מסירה או קריאת מונה.
הטענה שהמחויב אינו המחזיק בנכס היא אחת העילות המנויות בסעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976, ולכן יש להעלותה בהשגה למנהל הארנונה בתוך 90 ימים מקבלת הודעת התשלום, ולאחר מכן בערר ובערעור. מי שלא השיג במועד יתקשה להעלות את הטענה בהמשך, גם בהליכי הגבייה. לצד זאת, מי ששילם בפועל ארנונה בגין תקופה שבה לא החזיק בנכס, או שילם במקביל לשוכר, זכאי להשבת הסכום בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי סעיף 6 לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980. בהליכים שניהל משרדנו נגד עיריית בני ברק (ת"צ (ת"א) 1941-08-20 בליי נ' עיריית בני ברק) ונגד עיריית חריש (ת"צ (חי') 63324-11-24 אביעזיז נ' עיריית חריש) התברר כי יתרות זכות שנוצרו, בין היתר, מעזיבת נכסים במהלך שנת הכספים נותרו בספרי הרשות שנים ללא השבה, ושתי הרשויות הודיעו על חדילה ותיקנו את התנהלותן.
הבהרה: האמור לעיל הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. הדין וההלכה הפסוקה מתעדכנים, וכל מקרה תלוי בנסיבותיו. לבחינת מקרה קונקרטי מומלץ לפנות לייעוץ פרטני.
אפיון, עיצוב ופיתוח אתר:
