עבודה מהבית הפכה לשגרה. עורכי דין, רואי חשבון, מטפלים, מעצבים ובעלי עסקים קטנים מנהלים את עיסוקם מחדר בדירה או מפינה בסלון. לא פעם, בעקבות ביקורת של פקח, פרסום של העסק בכתובת הבית או רישום ברשם העסקים, מקבלים המחזיקים הודעה על "פיצול" הנכס: חלק מהדירה מסווג מחדש כמשרד או כעסק ומחויב בתעריף גבוה בהרבה מתעריף המגורים. מאמר זה מסביר מתי הרשות רשאית לעשות זאת, מתי לא, ומה בודקים כשמגיעה הודעה כזו.
סעיף 8(א) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, קובע כי הארנונה מחושבת לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו. הפסיקה קבעה כי המבחן המרכזי לסיווג הוא מבחן השימוש, וכי הכוונה לשימוש שנעשה בנכס בפועל, ולא לשימוש שהיה אפשרי בו או לייעוד שנקבע בהיתר הבנייה. מכאן שתי מסקנות: עצם העבודה מהבית אינה הופכת את הדירה לנכס עסקי, ומנגד דירה שמשמשת בפועל כמשרד בלבד עשויה להיות מסווגת כנכס שאינו למגורים, גם אם היא רשומה כדירה. בנוסף, תקנה 5(א) לתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007, מתירה לשנות את סיווגו של נכס במהלך שנת הכספים רק אם השימוש בו השתנה בפועל.
ההלכה בעניין נכס שיש בו כמה שימושים נקבעה בבג"ץ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קריית אתא: כאשר אפשר להפריד בין חלקי הנכס, כל חלק מסווג לפי השימוש והתכלית שלו. בע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין נ' עיריית ראשון לציון (9.2.2003) הבהיר בית המשפט העליון את גבולות הכלל: הפיצול נעשה רק כאשר כל חלק משמש למטרה שונה המתאימה לסיווג נפרד, ואין לפרק נכס בעל מהות אחת לנתחים קטנים שהם טפלים למהות העיקרית. המבחנים שאומצו הם קיומה של זיקה בין תכליות החלקים השונים, והשאלה אם השימוש בחלק מסוים נחוץ לשימוש העיקרי בנכס.
ביישום על דירות מגורים, השאלה היא אם פינת העבודה טפלה למגורים או שמדובר בפעילות עסקית עצמאית שרק "מתארחת" בדירה. בעמ"נ (מנהליים חיפה) 15815-01-15 מנהל הארנונה בעיריית חיפה נ' זליבנסקי (24.2.2015) פיצלה העירייה כ-9 מ"ר מסלון דירה, שהופרדו בארונות ספרים ושימשו את בת הזוג לעבודתה כעורכת דין, וחייבה אותם בתעריף עסקים. ועדת הערר קבעה כי העיקר בנכס הוא המגורים וכי העבודה בו טפלה להם, ובית המשפט דחה את ערעור העירייה. בעמ"נ (מנהליים ת"א) 20620-02-11 יושע נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו (14.1.2013) סיווגה העירייה דירה שלמה כנכס שאינו למגורים בשל ציוד אדריכלות שנמצא בה, אף שהיו בה גם מטבח, מקלחת, מזרן ובגדים. בית המשפט קיבל את הערעור וקבע כי לפני שמשנים את סיווגה של דירה שסווגה שנים כמגורים, יש לברר את העובדות לעומק.
הכלל פועל גם בכיוון ההפוך. בעמ"נ (מנהליים חיפה) 26980-10-18 קמינר נ' עיריית קריית ביאליק (3.4.2019) נדחתה בקשה לפצל נכס ששימש בפועל כמשרד לעסקי ביטוח, בטענה שחלקו משמש גם למגורים, משום שלא הוכחה הפרדה בין השימושים. מי שטוען לפיצול, או מי שמתנגד לו, צריך להראות את העובדות.
אין רשימה סגורה, וכל מקרה נבחן לפי נסיבותיו. מהפסיקה ומהחלטות ועדות הערר עולים כמה סימנים שחוזרים על עצמם:
חשוב גם לקרוא את צו הארנונה של הרשות. בחלק מהצווים יש הוראה מפורשת לעניין משרד או עסק בדירת מגורים, ובחלקם אין. ההוראה בצו, ככל שהיא קיימת, היא נקודת הפתיחה לבדיקה, אך היא כפופה לחוק, לתקנות ולמבחנים שנקבעו בפסיקה.
פיצול הדירה עשוי להשפיע גם על פטור או הנחה שהמחזיק זכאי להם. סעיף 6א לחוק הרשויות המקומיות (פטור חיילים, נפגעי מלחמה ושוטרים מארנונה), התשי"ג-1953, שולל את הפטור לגבי בניין או חלק ממנו שאינם משמשים למגורים בלבד, אם המחזיק היה חייב באותה שנה בתשלום מקדמות למס הכנסה, אלא אם קיבל מפקיד השומה תעודה על כך שאינו חייב בהן. בעע"מ 259/05 שי נ' עיריית נצרת עילית (6.11.2011) קבע בית המשפט העליון כי הפטור לפי חוק זה חל גם על נכסים עסקיים, בין שהם פועלים מתוך דירת מגורים ובין שלא, בכפוף לאותו תנאי. הוראה דומה קיימת בתקנה 14ז לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993, לגבי חלק מההנחות. לכן, לפני שמסכימים לפיצול או משלימים איתו, כדאי לבדוק גם את ההשפעה על ההנחות.
הודעה על שינוי סיווג היא הודעת חיוב שאפשר להשיג עליה. סעיף 3(א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976, מאפשר להשיג בטענה שנפלה טעות בציון סוג הנכס, גודלו או השימוש בו, בתוך 90 ימים מקבלת ההודעה. מנהל הארנונה חייב להשיב בתוך 60 ימים, ואם לא השיב רואים את ההשגה כאילו התקבלה (סעיף 4 לחוק), ועל תשובתו אפשר לערור לוועדת הערר בתוך 30 ימים. בשלב ההשגה כדאי לבקש את דו"ח הביקורת ואת התמונות שעליהם נסמכה ההחלטה, ולצרף ראיות משלכם: צילומים של החלל, פירוט של מי מגיע לדירה ומתי, הוכחה לקיומו של משרד אחר ככל שיש, ותיאור של היקף העבודה מהבית. כאשר ההודעה דורשת תשלום גם בגין שנים קודמות, חלים עליה הכללים המגבילים חיוב רטרואקטיבי, שעליהם הרחבנו במאמר על סקר מדידות ארנונה.
ההכרעה בשאלת הפיצול היא עובדתית ברובה, ולכן ההשגה הראשונה היא לרוב השלב החשוב ביותר. השגה מנומקת ומתועדת היטב עשויה לחסוך הליך ארוך בוועדת הערר ובבית המשפט.
הבהרה: האמור לעיל הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. הדין, צווי הארנונה וההלכה הפסוקה מתעדכנים, וכל מקרה תלוי בנסיבותיו. לבחינת מקרה קונקרטי מומלץ לפנות לייעוץ פרטני.
אפיון, עיצוב ופיתוח אתר:
