דירה שעומדת ריקה בין שוכרים, משרד שהתפנה וטרם נמצא לו דייר, או מבנה שניזוק בשריפה או בפגיעה אחרת – בכל המקרים האלה ממשיכה הרשות המקומית לשלוח הודעות חיוב בארנונה, אלא אם המחזיק יודע לאיזו הטבה הוא זכאי ופועל במועד. הדין מכיר בשני מסלולים נפרדים: הנחה לבניין ריק מכוח תקנה 13 לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993, ופטור לבניין שנהרס או ניזוק מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות.
תקנה 13 מסמיכה את מועצת הרשות המקומית לקבוע הנחה בשיעור של עד 100% לבניין ריק שאין משתמשים בו במשך תקופה רצופה של 30 ימים לפחות, לתקופה מצטברת של עד שישה חודשים. ההנחה ניתנת במשך תקופת בעלותו של אותו אדם בנכס וכל עוד לא שונתה הבעלות בו; מי שניצל את מלוא התקופה לא יקבל אותה שוב כל עוד הנכס בבעלותו. התקנות מאפשרות לרשות להעניק גם הנחה חלקית, בשיעורים מופחתים, לתקופות ריקנות נוספות עד תקרה מצטברת של שלוש שנים, אך לא כל רשות אימצה הסדר זה. הסדר נפרד חל על "בניין חדש" – נכס שבנייתו הושלמה, שהוא ראוי לשימוש וטרם נעשה בו שימוש – שלגביו ניתן להעניק לבעל הראשון הנחה של 100% לתקופה רצופה של עד שנים עשר חודשים.
התקנה מנוסחת בלשון "רשאית": הרשות אינה חייבת לאמץ את ההנחה, והשיעור והתקופה בפועל נקבעים בהחלטת המועצה המתפרסמת מדי שנה עם צו הארנונה.
הפסיקה מפרשת את המונח "בניין ריק" כפשוטו: נכס שפונה מכל חפץ ואין נעשה בו כל שימוש. בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב דחה ערעור של חברה שהותירה ריהוט וציוד במשרד שהתפנה, וקבע כי די בכך שנמצא ריהוט בנכס כדי שטענת "בניין ריק" לא תתקבל. מומלץ לתעד את מצב הנכס בתצלומים מתוארכים, לשמור חשבונות חשמל ומים המעידים על צריכה אפסית, ולהגיש את הבקשה בסמוך לתחילת תקופת הריקנות; רשויות רבות אינן מאשרות הנחה בדיעבד לתקופה שלא דווחה בזמן אמת.
סעיף 330 לפקודת העיריות קובע כי אם נהרס בניין או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור המחזיק לעירייה הודעה בכתב – ומיום מסירת ההודעה לא יחויב בארנונה. זהו פטור ולא הנחה: הרשות אינה רשאית לסרב לו כאשר התקיימו תנאיו, אך הוא חל רק מיום ההודעה בכתב ואינו רטרואקטיבי. בתיקון לפקודה משנת 2012 הוגבל הפטור בזמן: שלוש שנים של פטור מלא מיום ההודעה; לאחריהן חמש שנים שבהן משולמת ארנונה בתעריף המזערי הקבוע בתקנות לסוג הנכס; ובתום תקופה זו, בכפוף להודעה חוזרת בכתב, שוב פטור מלא כל עוד הבניין אינו ראוי לשימוש ואין משתמשים בו.
בית המשפט העליון קבע בפסק דין מסוף 2024 כי ההסדר חל על הנכס עצמו: מניין השנים מתחיל בהודעה הראשונה, וחילופי בעלים או מחזיקים אינם מאפסים אותו. מי שרוכש בניין הרוס שכבר מוצו לגביו שלוש שנות הפטור ייכנס ישירות לתקופת התעריף המזערי. במועצות מקומיות ואזוריות ההסדר קבוע בצווי המועצות ונוסחו שונה, ולכן יש לבדוק את ההוראה החלה על הרשות הספציפית.
בעניין "המגרש המוצלח" קבע בית המשפט העליון כי השאלה אם "אי אפשר לשבת" בבניין נבחנת לפי מצבו הפיזי האובייקטיבי – האם קיימות בו התשתיות הבסיסיות לשימוש, כגון חשמל, מים ושירותים, והאם הנזק משמעותי – ולא לפי השאלה אם משתלם כלכלית לשקמו. רשות אינה רשאית לדחות בקשה בטענה שניתן לתקן את הנכס בעלות סבירה. עם זאת, נטל ההוכחה מוטל על המחזיק, והרשות רשאית לערוך ביקורת בנכס. התיעוד המקובל כולל:
סירוב להעניק הנחה לבניין ריק או פטור לבניין שניזוק הוא החלטה שניתן לתקוף, אך המועדים קצרים. מחלוקת על יישום סעיף 330 מתבררת, ככלל, במסלול ההשגה והערר לפי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976, ולאחר מכן בערעור מנהלי לבית המשפט לעניינים מנהליים. בהתאם להלכת יצחקי (עע"מ 6911/19 יצחקי נ' עיריית הוד השרון), טענות פרטניות בענייני ארנונה שלא מוצו במסלול הסטטוטורי עלולות להיחסם בהמשך, לרבות בהליך ייצוגי. לפיכך, מי שקיבל סירוב, או שהרשות לא השיבה לפנייתו, צריך לפעול בתוך המועדים הקבועים בחוק. למדריכים נוספים באתר: השגה על חיוב ארנונה, שומה זה לא צו: ערר או עתירה והנחות בארנונה.
הבהרה: האמור לעיל הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. הדין וההלכה הפסוקה מתעדכנים, וכל מקרה תלוי בנסיבותיו. לבחינת מקרה קונקרטי מומלץ לפנות לייעוץ פרטני.
אפיון, עיצוב ופיתוח אתר:
