בית המשפט לעניינים מנהליים בבאר שבע (כב' השופטת גאולה לוין) אישר ביום 28.10.2026 הסדר פשרה בת"צ 19081-07-23 ביצ'וצקי נ' עיריית באר שבע, ונתן לו תוקף של פסק דין. עניינו של ההליך בחיוב נכסי מגורים בתעריף ארנונה של אזור א', אף שלפי מפת האזורים שצורפה לצו הארנונה היו הנכסים מצויים באזורים ב' ו-ג'. במסגרת ההסדר קיבלה העירייה את טענות המבקש ביחס לתאי השטח שבמחלוקת והתחייבה לסווגם מחדש, ובית המשפט פסק גמול ושכר טרחה בסכומים נמוכים מאלה שעליהם הסכימו הצדדים: 20,000 ש"ח ו-400,000 ש"ח בתוספת מע"מ, חלף 30,000 ש"ח ו-570,000 ש"ח.
הבקשה לאישור הוגשה ביולי 2023 בשני מישורים. במישור הראשון נטען כי בשנת 2019 שינתה העירייה את סיווגם של אזורים במפת האזורים שפורסמה עם צו הארנונה, כך ששטחים שהיו אזורים ב' ו-ג' הפכו לאזור א', מבלי לקבל אישור שרים כדין. במישור השני נטען כי העירייה חייבה מבנים חדשים, לרבות מבנים המופיעים במפה באזורים ב' ו-ג', לפי תעריפי אזור א'. הסעד שהתבקש היה השבת הפרשי הארנונה שנגבו ביתר בשנתיים שקדמו להגשת ההליך, וכן סעד הצהרתי שלפיו יש לחייב בארנונה למגורים לפי האזורים שנקבעו בצו קודם לשנת 2019.
כחודשיים וחצי לאחר הגשת ההליך, ביום 28.9.2023, הגישה העירייה הודעת חדילה לפי סעיף 9(ב) לחוק תובענות ייצוגיות ביחס למישור השני בלבד: העירייה מיפתה את המבנים והמחזיקים, שינתה את אופן החיוב בספריה לפי האזור שבו מצוי כל נכס, והתחייבה שלא לגבות עוד לפי תעריף אזור א'. המבקש עמד על ניהול ההליך במישור הראשון, והצדדים ניהלו משא ומתן שהוליד הסכם פשרה. ההסכם עבר כמה "גלגולים" בעקבות הערות בית המשפט, ונוסחו העדכני הוגש ביולי 2026.
על פי ההסדר, העירייה מקבלת את טענות המבקש ביחס לתאי שטח 3–9 במפה שצורפה להסכם, ותסווג את שטחי המגורים בהם כאזורים ב' ו-ג' (לפי מפת האזורים לשנת 2018) החל מהמועד הקובע, 8.10.2023. תאי שטח 1 ו-2, שסיווגם כאזור א' אושר על ידי השרים עוד בשנת 2003, נותרו על כנם. ההסדר אינו חוסם אף חבר קבוצה מהגשת תביעה אישית, גם בגין 24 החודשים שקדמו להגשת הבקשה, והעירייה לא תטען למעשה בית דין. עוד הוסכם כי אם בתוך 12 חודשים יימצא שהעירייה שבה לחייב לפי אזור א' בתאי השטח האמורים, תשיב את ההפרש בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. התועלת הכספית לחברי הקבוצה הוערכה בכ-1.37 מיליון ש"ח לשנה בערכי 2024: כ-696,000 ש"ח ב-623 נכסים מכוח ההסדר, וכ-677,000 ש"ח ב-746 נכסים במבנים חדשים מכוח הודעת החדילה.
בית המשפט מצא כי התובענה מעוררת לכאורה שאלות מהותיות המשותפות לחברי הקבוצה, כי מדובר בסיווג של בניינים שלמים ותאי שטח ולא במחלוקת פרטנית, וכי ההסדר ראוי, הוגן וסביר. בודק לא מונה, בהסתמך על חזקת התקינות המינהלית, אך העירייה חויבה להגיש בתוך 20 יום עדכון ובו פירוט כל הנכסים שסיווגם שונה. בשאלת הגמול ושכר הטרחה הגישה המדינה עמדה שלפיה בתובענות נגד רשויות המסתיימות בחדילה ללא השבה יש לפסוק באופן גלובלי לפי סעיפים 22 ו-23 לחוק ולא בשיטת האחוזים, ויש לתת משקל לכך שהתשלום יוצא מהקופה הציבורית. בית המשפט הפחית את הסכומים המוסכמים משני טעמים: חלק ניכר מהתועלת, כ-807,000 ש"ח לשנה, נובע מהודעת החדילה שהוגשה בסמוך לאחר פתיחת ההליך ולא מהסדר הפשרה, שתועלתו הישירה היא כ-566,000 ש"ח לשנה; ולצד התועלת לחברי הקבוצה "יש להביא בחשבון את הפגיעה בכלל ציבור תושבי העיר הנושאים בעלות ההוצאות ושכר הטרחה".
לפסק הדין שלוש משמעויות מעשיות. ראשית, שינוי סיווג של אזורי ארנונה במפת הצו, שמשמעותו העלאת החיוב, טעון לפי דיני ההקפאה אישור של שר הפנים ושר האוצר, ורשות הפועלת בלא אישור כזה חשופה להליך ייצוגי ולחובת תיקון. שנית, מחזיקי נכסים בתאי השטח שבהסדר, ששילמו לפי תעריף אזור א' בשנתיים שקדמו ליולי 2023, שמרו על זכותם לתבוע השבה באופן אישי, שכן ההסדר אינו יוצר מעשה בית דין. שלישית, פסק הדין מצטרף לשורת החלטות שבהן בתי המשפט מפרידים בין תועלת שנבעה מהודעת חדילה מוקדמת לבין תועלת שנבעה מההסדר עצמו, ומתאימים את שכר הטרחה בהתאם, גם כשהצדדים הסכימו ביניהם על סכום גבוה יותר.
אם גם אתם מחויבים בארנונה למגורים לפי אזור שאינו תואם את מפת צו הארנונה של הרשות, או שסיווג נכסכם שונה בלא הסבר, ייתכן שקיימת לכם עילה לבדיקה משפטית. ניתן לפנות למשרדנו לבחינה ראשונית של המקרה ולקבלת ייעוץ מקצועי בהתאם לנסיבות.
