בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' סגנית הנשיא, השופטת אביגיל כהן) דחה ביום 9.11.2026, בע"א 84003-11-25 עובי הקורה מגורים בע"מ נ' בכרמן, ערעור של חברה יזמית על פסק דין שחייב אותה לשלם לרוכשת דירה בפרויקט תמ"א 38 פיצוי של 134,188 ש"ח בגין איחור במסירה. נקבע כי דירה שטרם ניתן לה טופס 4 אינה נמסרת כדין, וכי סעיף פיצוי בחוזה הנופל מהקבוע בחוק המכר (דירות) אינו מחייב את הרוכשת.
הרקע: מועד מסירה במרץ 2019, מסירה בפועל בינואר 2021
לפי הסכם המכר, הדירה הייתה אמורה להימסר ביום 1.3.2019. היזמית לא שילמה פיצוי כלשהו על האיחור, והעלתה שורה של טענות: הדירה הייתה מוכנה כבר ב-2019, הרוכשת היא שלא השלימה את התשלום, והיעדר טופס 4 הוא עניין "בירוקרטי" בלבד. בית משפט השלום (כב' השופט אביים ברקאי) קבע כי הדירה נמסרה בפועל רק בינואר 2021, לאחר הגשת התביעה, ובית המשפט המחוזי לא מצא מקום להתערב בקביעה זו.
בלי טופס 4 אין מסירה
לפי ההסכם שניסחה היזמית עצמה, מסירת החזקה כפופה לקבלת טופס 4, קרי אישור האכלוס מהרשות המקומית. טופס זה ניתן רק בדצמבר 2020. בית המשפט המחוזי דחה את הניסיון להציג את היעדרו כפגם טכני: מדובר בתנאי חיוני ומהותי, ודירה שאין לה אישור אכלוס אינה נמסרת כדין. בית המשפט הפנה בהקשר זה לרע"א 7404/17 ורדי נ' בועז ז"ל, שבו לא ניתנה רשות ערעור על קביעה דומה.
מכאן נפלה גם הטענה שהרוכשת עיכבה את התשלום. כל עוד לא ניתן טופס 4 הדירה לא הייתה אמורה להימסר, ולכן גם התשלום האחרון טרם הגיע מועדו. הנה כי כן, פחות מחודש לאחר קבלת הטופס שולמה היתרה והדירה נמסרה.
החוזה אינו יכול להפחית את הפיצוי שבחוק
בהסכם המכר נקבע פיצוי של 900 ש"ח לחדר לחודש איחור, כלומר 2,700 ש"ח לחודש לדירת שלושה חדרים. שמאי שמינה בית המשפט קבע כי דמי השכירות הראויים לדירה היו 4,750 ש"ח לחודש.
סעיף 7א לחוק המכר (דירות) קובע שאין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הרוכש. לכן נקבע שהסכום החוזי הנמוך אינו מחייב, והפיצוי חושב לפי סעיף 5א לחוק: דמי השכירות הראויים כפול 1.5 בעבור שמונה חודשי האיחור הראשונים, וכפול 1.25 בעבור 13 חודשים נוספים. בסך הכול 134,188 ש"ח.
יש לשים לב שהחישוב נערך לאחר שבית המשפט הכיר בשתי הארכות שהחוזה התיר, בסך 150 ימים: 90 ימים בגין שינויים שביקשה הרוכשת, ו-60 ימים נוספים מכוח הארכה חוזית כללית.
טענות שלא נטענו בזמן אינן נשמעות
היזמית ניסתה לטעון בערעור כי בנה של הרוכשת, שפעל בשמה מכוח ייפוי כוח נוטריוני משום שאינה דוברת עברית, הוא שניהל את העניין, ולכן אין לפסוק לה פיצוי. בית המשפט קבע כי טענות אלה לא הועלו בכתב ההגנה ומהוות הרחבת חזית אסורה. למעלה מן הצורך הוסיף כי הרוכשת היא הצד לחוזה, העידה ונכחה בדיונים, והיריבות היא בינה לבין היזמית.
גם הטענות נגד מינוי השמאי מטעם בית המשפט נדחו: בית משפט רשאי למנות מומחה מטעמו בכל שלב. ערכאת הערעור הזכירה כי אינה מתערבת בממצאי עובדה ומהימנות אלא במקרים חריגים, ובית משפט השלום ציין שנציגי היזמית "נתקפו באלם ובבלבול" בכל הנוגע למועדים. הערעור נדחה, והיזמית חויבה בהוצאות ושכר טרחה נוספים בסך 15,000 ש"ח.
מה כדאי לרוכשי דירות לדעת
- חתימה על פרוטוקול אינה מסירה. אם הוחתמתם על "פרוטוקול מסירה" לפני שניתן טופס 4, אין בכך בהכרח כדי לעצור את מניין ימי האיחור.
- בדקו את סעיף הפיצוי בחוזה. סכום קבוע הנמוך מהפיצוי שבחוק אינו מחייב אתכם.
- תעדו כל פנייה. בתיק זה נזקפה לחובת היזמית העובדה שלא מסרה מידע מסודר על מועד קבלת טופס 4.
- שינויים בדירה עלולים לדחות את מועד המסירה. דרשו שכל שינוי והשפעתו על לוח הזמנים יעוגנו בכתב.
הדירה שלכם נמסרה באיחור?
אם מועד המסירה שבחוזה חלף, או שהוצע לכם פיצוי הנמוך מהקבוע בחוק המכר (דירות), ניתן לפנות למשרדנו לבחינה ראשונית של המקרה ולקבלת ייעוץ מקצועי בהתאם לנסיבות.
האמור בכתבה זו הוא מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו תחליף לייעוץ פרטני בהתאם לנסיבות כל מקרה.
