בית משפט השלום בבת ים (השופטת מיטל בן בסט) קיבל ביום 1.11.2026, בחלקה המכריע, תביעה בת"א 21837-04-24 ירקוני נ' סופר ואח', וחייב מוכרת דירה ברמת גן לשלם לקונה סך של 652,149.75 ש"ח בתוספת ריבית, וכן הוצאות ושכר טרחה בסך 65,000 ש"ח בתוספת מע"מ. הקונה רכש את הדירה ביוני 2019 תמורת 1,760,000 ש"ח. על הדירה רבצה משכנתא לטובת בנק מזרחי טפחות בסך כ-749,000 ש"ח, והמוכרת התחייבה בהסכם למסור את הדירה נקייה מכל שעבוד. הקונה העביר את סכום המשכנתא לחשבונה הפרטי של המוכרת, המשכנתא לא סולקה, ובספטמבר 2025 – לאחר שהבנק פתח בהליכי מימוש – נאלץ הקונה לפרוע אותה בעצמו, בסך 755,642.50 ש"ח, כדי להשלים את רישום הזכויות על שמו.
המוכרת טענה כי שימשה נאמנה פורמלית בלבד עבור אחיה, שהיה "הרוח החיה" בעסקה, חתם כערב בשולי ההסכם וקיבל לידיו את מרבית כספי התמורה; כי הצהרת הנאמנות דווחה למיסוי מקרקעין עוד ב-2012; וכי "הואיל" בהסכם המכר הטיל את האחריות לחיובים על האח. עוד טענה כי הנזק נגרם ברשלנות הקונה, ששילם לחשבונה הפרטי בניגוד למכתב הכוונות של הבנק, שדרש תשלום ישיר לבנק. ההליכים נגד האח עוכבו בשל הליך חדלות פירעון המתנהל נגדו.
בית המשפט קבע כי נאמנות במקרקעין יכולה להיווצר בעל פה או מכללא ואינה כפופה לדרישת הכתב, אך הנטל להוכיחה כבד, ובפרט נדרש שלנאמן לא יהיה אינטרס אישי בנכס. כאן המשכנתא נלקחה על שם המוכרת בלבד, החזריה ירדו מחשבונה, וחלק מכספי התמורה שהעביר הקונה שימשו לכיסוי יתרת החובה בחשבונה הפרטי ולהעברות לחברה בבעלות אמה. מכל מקום, גם נאמן גלוי הנושא בעצמו בהתחייבויות חוזיות כלפי צד שלישי חב בהן: לשון ה"הואיל" – "יהיה אחראי" ללא המילה "במקום", לצד ערבות "בנוסף" – מקימה לכל היותר זכות שיפוי פנימית בין האחים, ואינה משחררת את המוכרת מחבותה כלפי הקונה.
בליבת פסק הדין עומד סעיף 18(א) לחוק המכר, המחייב את המוכר למסור את הממכר נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות צד שלישי. בית המשפט, בהסתמך על פרידמן וכהן, הגדיר חיוב זה כ"ערובת זכות" המטילה אחריות מחמירה, כמעט מוחלטת: ההפרה מתגבשת באופן אובייקטיבי מעצם קיומו של השעבוד, בלי צורך להוכיח התרשלות או כוונת מרמה. משלא סולקה המשכנתא, המוכרת הפרה הפרה יסודית את ההסכם, המזכה בפיצוי המוסכם של 10% מהתמורה (176,000 ש"ח). בנוסף נקבע כי המוכרת התעשרה שלא כדין: חובה האישי לבנק נפרע בסופו של דבר במלואו מכיסו של הקונה, ולא הוכח כי היא זכאית לפטור מהשבה לפי סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט.
בצד זאת ייחס בית המשפט לקונה אשם תורם בשיעור 30%. הקונה העביר כ-749,000 ש"ח לחשבון העו"ש הפרטי של המוכרת בניגוד מוחלט להנחיות מכתב הכוונות ולמנגנוני הפיקוח שבהסכם, ושילם את יתרת התמורה בלי לדרוש אישור סילוק של המשכנתא או את העמוד השני של מכתב הכוונות, שלא הוצג לו. ההפחתה הוחלה הן על ההשבה (528,949.75 ש"ח במקום 755,642.50) והן על הפיצוי המוסכם (123,200 ש"ח במקום 176,000). תביעה נפרדת לעוגמת נפש בסך 70,000 ש"ח נדחתה: תניית הפיצוי המוסכם נוסחה באופן רחב, והפיצוי המשמעותי שנפסק מגלם גם את הנזק הלא ממוני.
פסק הדין ממחיש שני דברים. למוכרים: מי שרשום כבעלים וחותם כמוכר חב בכל ההתחייבויות – ובראשן סילוק המשכנתא – גם אם "הכסף הלך" לבן משפחה, ודיווח נאמנות למיסוי מקרקעין אינו מגן מפני תביעת הקונה. לקונים: כספי המשכנתא משולמים ישירות לבנק או בהמחאה בנקאית לפקודתו, לפי מכתב הכוונות; יש לדרוש את מכתב הכוונות במלואו ואישור סילוק לפני התשלום האחרון; וסטייה מכך, גם בתום לב, עלולה לעלות ב-30% מהפיצוי. במקרה זה הקונה לא היה מיוצג באופן מלא – נתון שלא פטר אותו מאחריות.
אם אתם צד לעסקת מקרקעין שבה לא סולק שעבוד, לא הועברו המסמכים להעברת הזכויות או שולמו כספים שלא כפי שנקבע בהסכם, ניתן לפנות למשרדנו לבחינה ראשונית של המקרה ולקבלת ייעוץ מקצועי בהתאם לנסיבות.
